Новости

С 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"¹, приходящий на смену Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"² и Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"³ - в соответствующей части.

Согласно пояснительной записке к проекту нового закона он разработан в целях создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.

В качестве предпосылок внедрения упомянутой системы авторы законопроекта ссылаются, в том числе, на современную международную практику развития предоставления услуг в указанных сферах, свидетельствующую "о перспективности институционального объединения рассматриваемых систем и внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства при оказании соответствующих услуг"⁴.

К наиболее значимым новеллам Закона N 218-ФЗ можно отнести следующие:

1. введение единой учетно-регистрационной процедуры, исключающей необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости в целях последующей регистрации прав на такой объект;

2. формирование Единого государственного реестра недвижимости, который будет вестись исключительно в электронной форме и включать в себя: кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов;

3. закрепление оснований и правил внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного взаимодействия и уведомительном порядке;

4. сокращение сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав (в частности, 5 рабочих дней - с даты приема органом регистрации прав заявления на кадастровый учет и прилагаемых к нему документов, 7 рабочих дней - с даты приема заявления на регистрацию прав и прилагаемых к нему документов);

5. отказ от оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав: кадастровый учет и регистрация прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки;

6. изменение подхода к определению оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и/или регистрации прав: "самостоятельных" оснований теперь не предусмотрено и отказ будет осуществляться только в тех случаях, когда в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие процедуре;

7. сокращение общего срока предоставления сведений из ЕГРН - не более 3 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений;

8. распределение ответственности за действия (бездействие) при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав; уточнение оснований такой ответственности, а также закрепление за регистрирующим органом права регрессного требования в размере возмещенных сумм убытков.

Новый закон характеризуется, прежде всего, тем, что комплексно регламентирует отношения по оформлению недвижимости, охватывая сферы и кадастрового учета, и государственной регистрации прав на недвижимость.

Как установлено статьей 1 Закона N 218-ФЗ, он регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации:

1. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации,

2. государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону;

3. ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, сфера регулирования нового закона расширилась в сравнении с Законом 1997 года за счет включения в нее отношений, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимости. В Законе N 218-ФЗ по существу объединены предметы регулирования двух самостоятельных ранее законов (Закон N 122-ФЗ и N 221-ФЗ). Поэтому вполне логично, что новый закон нередко именуется в профессиональной среде "единым" законом.

Однако, обращает на себя внимание тот факт, что формально новый закон не отменяет действия Законов N 122-ФЗ и N 221-ФЗ. Законодатель ограничился лишь общим указанием, в силу которого "законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону" (ч. 4 ст. 72 Закона N 218-ФЗ). Причем, первоначально проект закона предусматривал внесение изменений в Закон N 221-ФЗ. В частности, предлагалось ограничить предмет его регулирования отношениями, возникающими в связи с кадастровой деятельностью В дальнейшем соответствующие положения из текста законопроекта исчезли.

В соответствии с расширением предмета регулирования расширился и круг участников отношений, регламентируемых новым законом. Помимо тех участников, что упоминались Законом 1997 года, в него вошли органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители (ст. 4 Закона N 218-ФЗ).

Новый закон существенно отличается от прежнего структурой и объемом, включая 11 глав, которые объединяют 72 статьи (для сравнения - Закон 1997 года разбит на 6 глав, объединяющих 33 статьи).

В едином законе появились как новые по своему наполнению главы (например, глава 4 "Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия"), так и те, что "выросли" из отдельных статей прежнего закона. Например, статьей 15 Закона N 122-ФЗ затрагивались отдельные вопросы назначения на должность государственных регистраторов. Между тем, в Законе N 218-ФЗ определению правового статуса государственного регистратора посвящена уже отдельная глава 9 "Государственный регистратор прав", пусть и объединяющая только две статьи.

Надо признать, что структура единого закона и внутренняя структура отдельных его статей выглядят несколько более логичными и последовательными в сравнении с Законом 1997 года. В частности, в Законе N 218-ФЗ появился ряд глав и статей, вполне оправданно консолидирующих нормы, которые в Законе 1997 года были изложены разрозненно.

Существенные изменения коснулись терминов и определений, используемых в новом законе.

Законодатель, к примеру, вовсе отказался от термина "открытость сведений о государственной регистрации прав" (ст. 7 Закона N 122-ФЗ), продекларировав в тоже время доступность сведений ЕГРН в качестве одного из принципов ведения реестра (ч. 1 ст. 7 Закона N 218-ФЗ).

Также в едином законе отсутствуют понятия "регистрационный округ", "условный номер" (как один из прежних идентификаторов, применяемых в реестре) и целый ряд иных терминов, используемых в Законе 1997 года.

Из нового закона исчезли определения таких понятий, как "сервитут" и "ограничение (обременение)", имеющие место в Законе N 122-ФЗ. Такой подход законодателя представляется вполне обоснованным, поскольку соответствующие понятия раскрыты в Гражданском кодексе РФ⁵ и иных законодательных актах, а в Законе N 218-ФЗ сами эти термины используются в том же значении.

Некоторые прежние дефиниции уточнены, в том числе и определение такого ключевого для закона понятия как "государственная регистрация прав на недвижимое имущество".

Если оценивать понятийный аппарат Закона N 218-ФЗ в целом, то используемые в нем термины и определения не вызывают каких-либо серьезных нареканий с точки зрения юридической техники, противоречий с другими законами и т.п.

Подводя итог проведенному исследованию заметим, что данная работа, несомненно, не претендует на полноту обзора. Во-первых, единый закон является довольно объемным законодательным актом, всестороннее исследование которого требует более глубокого подхода и другого по своей масштабности изложения. Во-вторых, закон вступит в силу только 1 января 2017 г. и оценить его новеллы в полной мере станет возможным лишь по прошествии определенного времени - с учетом практики правоприменения.